Calentadores en apartamientos: mantenamiento para eficiencia y longevidad

Corte costos, reduce liabilidad	La mejor instalación de tanques comerciales
Inspecciones	Servicio para calentadores comerciales
Mejorando calentadores residenciales	Instalación optima de sistemas de recirculación

Corte los gastos y el estrés, y reduce la liabilidad

Parece a nosotros que estas son las cosas mas importantes tratando de calentadores en apartamentos.

Cuando un tanque se rompe, le cuesta a usted dinero, tiempo y estrés. Y si alguien esté herido...pues...mejor ni pensar en eso.

Creemos que hay tres tópicos basicos. Uno es la vigilancia. Otro es mejorar los tanques residenciales al principio, aunque el servicio sea un posibilidad si hay peligro de inundación si un calentador se rompe dentro de un apartmiento. La tercera es instalar calentadores comerciales al principio con el pensamiento de servicio, y despues, inspeccionarlos de vez en cuando. La razón de eso es que todos los tanques, de cualquier capacidad, no son igualmente bien hechos, y remendar un tanque de corta vida es todavia mas barato que reemplazarlo.

Inspecciones

Malas cosas pasan en salas de calentadores y calderas cuando nadie está mirandolos. Uniones y tubos pueden gotear, valvulas de alivio pueden parar su función, pompas de recirculación pueden fallar, tiros pueden caer, y peligros de hollín pueden hacerse. Hay cosas que pueden dañar su calentadores, su inmueblos, aun matar su inquilinos. Debe mirarlo todo cada dos años. Para ver los casos peores, visite la Sala de Horrores.

Debe mirar en salas de tanques residenciales una vez por lo menos, especialmente si ayudantes* han hecho la instalación, los inquilinos tienen acceso a la sala, o si haya peligro de inundación si un tanque se rompe. Faltando estas cosas, las situaciónes se cambian mas lentamente con tanques residenciales que con los comerciales.

*No queremos insultar a los ayudantes con este consejo. Hemos conocido a fontaneros sin competencia y ayudantes con gran competencia, pero los segundos, naturalmente, hacen muchos trabajos diferentes y tienen un conocimiento general. Hemos visto muchas situaciónes donde alguien hizo algo incorrecto porque sabía el "que" sin comprender el "porque."

Partes suplementarias de longevidad para tanques residenciales

Si añade un segundo anodo a un calentador de seis años de garantía antes de instalarlo, dobla su vida por muy poco dinero. Vida doblada significa la mitad de riesgo de inundaciones que pasan cuando calentadores se rompen. También, significa una emergencia menos durante un día muy ocupado.

Siempre era una ganga, pero cuando el gobierno obligo un nuevo tipo de tanque en julio 2003, se hizo una ganga aun mejor. Los nuevos cuestan 60 por ciento mas que los viejos.

Si la acumulación de sedimento es un problema, añadir un equipaje de fluyo a la misma vez pueder resolverlo adecuadamente.

Calentadores comerciales y tanques de acumulación

Las economías de servicio aqui son mucho mas grandes que los residenciales porque los comerciales sirviendo muchos apartamentos cuestan mucho mas comprar e instalar. El costo de servicio puede ser de 10 a 30 por ciento del costo del reemplazamiento.

Hay muchos modelos y su construcción y instalación determinarán el costo y dificultad de servicio. Algunos tienen un tubo de salida de humos y un anodo, mientras que otros tienen dos a cinco anodos y tanto como 20 tubos de salida.

Los tanques de acumulación tienen anodos también. Debe probarlos y cambiarlos de vez en cuando. Hemos encontrado que es posible cambiar los anodos mucho mas tarde que con los calentadores porque hay menos estrés contra los tanques. Por ejemplo, si no había nada del anodo salvo el alambre, diriamos que no era mucha esperanza para un calentador, pero podría cambiar el anodo de un tanque de acumulación a ese punto y todavía ganar dos o tres años -- muy economico.

Servicio

Los calentadores comerciales ya tienen un buen desaguadero, pero la gran mayoria no pueden usar tubos curvados de inmersión, a cuenta de flujo de agua o numero de tubos de salidas de humos, que pueden bloquear el flujo de sedimento y el agua afuera.

El servicio, entonces, trata de reemplazar los anodos en la misma manera como con los tanques residenciales y limpiar sedimento, con una Muck-Vac aspirador por los orificios de los anodos, que es lo mas eficiente con un calentador comercial con muchos tubos de salida de humos, o con un Shop-Vac aspirador por la puerta de limpieza. La excepción son los calentadores electricos que tienen muchos elementos que pueden bloquear el tubo de aspiración del Muck-Vac. La puerta de limpieza vale mejor para esos.

A veces, la cámara de combustión puede estar inspeccionado, como descrito en Mantenimiento en calentadores actuales para aprender algo de la condición de un tanque de gas. Por otro caso, hay que tirar y inspeccionar los anodos. Para los calentadores electricos, hay que abrir las cavidades de elementos para buscar señalas de herrumbre o goteras.

Pero si la plomería entra encima, podría ser necesario cortarla y añadir uniones dielectricos o conectores flexibles de acero inoxidable para sacar la cubierta y ganar acceso a los anodos.

Estas cosas determinan el costo, que puede fluctuar de doscientos dolares a novecientos, dependiendo de lo que está necesitado. El grande precio trata de un calentador con plomería encima y muchos tubos de salida en un región con agua dura que no ha visto servicio nunca. El primero servicio va a costar mas que los sucedientes. Pero puede ser una ganga para un tanque que costo $3,000 o mas para reemplazar, y no hay interrupción de servicio.

Si alguien hace el servicio a sus tanques...

Asegurarse de que ellos miren los anodos. Hemos oido de gente que limpia un tanque solamente del sedimento. Es una buena cosa, pero lo que es la cosa mas importante es tener un anodo que funciona. Un calentador libre de sedimento, pero sin un anodo va a destruirse. En cambio, la situación inversa no es necesariamente la misma.

Otra cosa importante es la condición de los tubos alrededor del tanque. Hemos visto situaciones donde las uniones dielectricos estaban goteando en el tanque. Pueden destruirlo rapidamente. Hay otras cosas. Aqui en California, la ley requiere que nuevos calentadores estén lazados contra los terremotos. Una buena banda es de acero fuerte, un arriba, otra abajo, y lazado firmemente al pared. No quiere que un calentador pueda mover. Por otro caso, podría romper la tubería de gas.

Y es importante recordar que los blandadores resuelven el problema de sedimento pero pueden consumir anodos mas rapido. Si hay un sistema, revise los anodos con mas fecuencia.

¡Recuerde! Pruebe los conectores. Hemos visto tanques donde las uniones dielectricas estaban goteando en la cubierta del calentador. Puede destruirlo de afuera rapidamente.

Instalación

Si está instalando un calentador comercial y piensa a hacer mantenimiento mas tarde, tenemos algunas preferencias para compartir. La clave es poder entrar y salir rapidamente, que significa sacar la cubierta. La gran parte del costo de servicio es la mano de obra. Si es difícil sacar la cubierta a cuenta de la plomería, todo va mas lento. Preferimos la plomería de al lado porque no es necesario hacer nada para sacar la cubierta y si hay la necesidad de mas agua en el tanque, la plomería está todavía conectada.

Pero si la plomería está ya encima, preferimos conectores flexibles de acero inoxidable. La verdad es que no hay un conector perfecto. Las uniones tienen una tendencia a gotear. Lineas flexibles pueden gotear también. Y frecuentamente, atornillando plomería de cobre en tubos roscados de acero, aun cuando tienen revestimientos plasticos, resulta en electrolisis y goteras. Pero las lineas flexibles son mas fáciles de mover y el acero inoxidable mantiene su flexibilidad. Es casi imposible sacar una union dielectrica algunos años despues de su instalación.

Teniendo valvulas de cierre en tuberías calientes y frías es una buena cosa, especialmente si el inmueblo tiene mas de un piso. De no ser asi, todo el agua en la tubería arriba va a regresar al punto bajo -- donde está trabajando en el calentador con las tuberías abiertas!

Otra cosa: si tiene sistemas de recirculación, haga cierto que la pompa tiene las valvulas justas. La correcta está illustrada en pagina 110 del Water Heater Workbook, mostrado abajo.

En resumen, debe haber una T donde el desaguadero saldría del tanque con dos valvulas de bolas. Una es para cerrar el tanque cuando esta afluyendo la linea de recirculación. Otra es para servir de grifo. En la parte del T que va atras de la pompa de recirculación, debe haber una valvula de sentido unico con resorte al lado bajo la pompa y otra valvula de bola al lado de arriba.

¿El punto de todo esto? Cuando un tanque se abre para mantenimiento, agua sale y aire entra. Cuando el tanque está cerrado y lleno, el aire tiene que ir a alguna parte. Si no hay posibilidad de afluir el aire, pasará por la linea de recirculación hasta la pompa que puede destruirla. Eso es porque muchas pompas están lubricadas por el agua corriente. Si hay solamente aire adentro, se queman.

Puede ver que el dibujo muestra una valvula de sentido unico con resorte. Es porque hay otro tipo de valvula con bisagra que no nos gusta tanto. El sedimento tiene una tendencia a bloquearla en la posición abierta. En ese caso, es como si no tuviera ninguna valvula.

La razón de tener una valvula de sentido unico es porque es posible, cuando hay mucha necesidad de agua caliente, tirar agua fría del fondo del tanque en dirección opuesta por la linea de recirculación, dandole a alguien que se encuentra un la ducha un momento helado.